Lektor Robert Spliid: Boligejerne beskattes ikke efter deres skattebetalingsevne, men efter andres villighed til at betale en høj pris for deres bolig

08.09.2021

Man må undre sig over, at politikerne holder fast i et system, som hverken er retfærdigt, enkelt eller adfærdsregulerende. I stedet for at poste flere millioner i et dysfunktionelt ejendomsværdibeskatningssystem, bør vi beskatte efter avance.

RÆSONS KOMMENTARSERIE og udvalgte podcastserier er gratis. Det er muligt at lave dette indhold gratis, takket være vores abonnenter: RÆSON er totalt uafhængigt og modtager ingen støtte. Et årsabonnement koster blot 250 kr./200 for studerende og pensionister (inkl. 4 trykte magasiner sendt med posten, nye betalingsartikler hver uge, rabatter, fordele og fribilletter) – klik her

Kommentar af Robert Spliid, ekstern lektor på CBS

Både de lærde og politikerne har i årevis diskuteret boligskat. Der synes frem for alt at være enighed om, at boligen er et fortrinligt beskatningsobjekt, dels fordi fast ejendom er en stabil skattekilde, dels fordi boligbeskatningen letter presset på andre skattekilder som fx indkomstskatten. Men medens retfærdighed, enkelthed og adfærdsregulering altid har spillet centrale roller for indretningen af indkomstskatten og momsen, har disse faktorer stort set ikke haft betydning for boligskatternes udformning.

Retfærdighed er argumentet for en progressiv beskatning, hvor høje indkomster både betaler absolut og relativt mere i skat end lave indkomster. Og retfærdighed bruges ofte som argument for at indføre en differentieret moms med lavere satser på fx fødevarer end på luksusvarer. Enkelthed fremføres som argument for en flad skat og for en ensartet moms (det første har vi som bekendt ikke, men derimod det sidste). Endelig bruges ønsket om positiv adfærdsregulering som argument for en flad skat, fordi det vil øge incitamentet til at arbejde, mens en sænkning af momsen bruges som argument for at øge forbruget i krisesituationer.

 

Boligejerne beskattes ikke efter deres skattebetalingsevne, men efter andres villighed til at betale en høj pris for deres bolig
_______

 

Hvorfor er alle disse faktorer helt fraværende i debatten om boligskatterne? Formentlig fordi boligskatterne er en ganske raffineret måde at lokke penge ud af boligejerne på, uden at de rigtig forbinder dem med en skat men snarere blot anser dem for en boligudgift.

Når ejendomsmæglerne viser boligens månedlige ydelse, er ejendomsværdiskat og grundskyld på linje med fællesudgifter og varmeudgifter. Der er endda økonomer, som ligefrem slår til lyd for at styre ejendomspriserne via boligskatterne. Højere boligudgifter gør det nemlig mindre attraktivt at eje en bolig, og det lægger i sagens natur en dæmper på boligpriserne.

Og så er der selvfølgelig de mange økonomer, som mener, at ejendomsværdiskatten er en skat på det indirekte afkast, der består i retten til at bo i sin egen bolig. Ligesom man betaler skat af renter og udbytter, som er afkastet af værdipapirer, anser de retten til at bo i sin egen bolig for et afkast. En noget absurd tankegang, for skal vi så også betale skat af retten til at bruge alt det andet, vi ejer?

Dysfunktionelt dansk boligskattesystem
Det gennemgående retfærdighedsprincip i det danske skattesystem er, at skat skal betales i forhold til skattebetalingsevnen. Det er åbenlyst, at højere indkomst og forbrug indikerer en større skattebetalingsevne. Men øges den enkeltes skattebetalingsevne af, at værdien af ens bolig er steget, hvis man agter at blive boende i den? Næppe.

Ikke desto mindre indgik et stort flertal af folketingets partier i 2017 et forlig om at fortsætte med dette mærkværdige system. Man erkendte ganske vist, at det eksisterende vurderingssystem ikke var helt retfærdigt, for det er stort set umuligt at fastsætte en teoretisk rigtig værdi på en bolig, hvis boligen ikke er blevet handlet for nylig. Man søsatte derfor allerede i 2014 et stort IT-projekt, som skulle udvikle et nyt og mere retfærdigt vurderingssystem. Selv efter at have involveret 500 IT-medarbejdere og postet én mia. kr. i projektet, flyver det stadig ikke, og sidste melding er, at systemet tidligst vil kunne tages i brug i 2024.

Man må undre sig over, at politikerne holder fast i et system, som hverken er retfærdigt, enkelt eller adfærdsregulerende, men i stedet er præget af en masse tilfældigheder. Boligejerne beskattes nemlig ikke efter deres skattebetalingsevne, men efter andres villighed til at betale en høj pris for deres bolig.

 

I modsætning til ejendomsværdibeskatningen opfylder avancebeskatningen de tre kriterier: Den er retfærdig, den er enkel og den har en positiv indflydelse på adfærden
_______

 

Betyder det, at boligskatterne så helt skal afskaffes? Nej, slet ikke, for ligesom der skabes indtægter ved at arbejde og investere, skabes der (i høj grad) også betydelige indkomster ved at handle ejendomme. Og det bør naturligvis beskattes.

Ny retfærdig, enkel og adfærdsregulerende beskatning
Det er imidlertid vigtigt at understrege, at indkomst altså ikke skabes ved at bo i sin egen bolig, men ved at score gevinsten ved salget af den. Derfor giver det også mere mening at beskatte den realiserede gevinst (avancebeskatning) frem for at beskatte værdien af at bo i sin egen bolig (ejendomsværdibeskatning). Og i modsætning til ejendomsværdibeskatningen opfylder avancebeskatningen de tre kriterier: Den er retfærdig, den er enkel og den har en positiv indflydelse på adfærden.

Den er retfærdig, fordi den kun beskatter faktisk (og ikke fiktiv) indkomst, og fordi den er baseret på faktiske handelsværdier og ikke (gættede) offentlige vurderinger. Den er enkel, fordi den ikke forudsætter et kompliceret vurderingssystem, men alene baserer sig på handelspriser fratrukket dokumenterede forbedringer. Og den har en positiv indflydelse på adfærden, fordi den gør sort arbejde betydeligt mindre attraktivt.

I mange år er ejendomspriserne som bekendt steget betragteligt i hovedstaden, mens de i visse udkantsområder ligefrem er faldet. Trods faldende priser har udkantsområdernes boligejere alligevel betalt ejendomsværdiskat, mens hovedstadens boligejere kun har afleveret en brøkdel af værdistigningerne til fællesskabet. Ejendomsværdiskatten har altså bidraget til at gøre Danmark endnu skævere.

Ved en avanceskat deler de heldige boligejere gevinsterne med det øvrige samfund, mens de boligejere, der har lidt tab, slet ikke betaler boligskat. Modsat ejendomsværdiskatten bidrager avanceskatten altså til at udligne de regionale forskelle i landet. Og så er avanceskatten ganske enkel, fordi den er baseret på de priser, der faktisk handles til.

Hvordan indrette et retfærdigt og enkelt avancebeskatningssystem?
Normalt er det jo sådan, at jo større retfærdighed man ønsker at opnå, desto mere kompliceret bliver systemet. Men her er et bud på en god balance.

 

Det er vigtigt for mobiliteten, at der ikke bliver tale om en skat på flytning. Derfor skal der kun betales skat af realiserede gevinster
_______

 

Det er vigtigt for mobiliteten, at der ikke bliver tale om en skat på flytning. Derfor skal der kun betales skat af realiserede gevinster. Køber man et hus til 2 mio., sælger det for 4 og køber et nyt til 5, har man ikke realiseret gevinsten, men tværtimod reinvesteret beløbet og lagt 1 mio. kr. oveni. Køber man derimod et hus til kun 3, har man realiseret 1, og skal derfor betale skat af 1 mio. Med en skat på fx 30 pct. svarer det til 300.000 kr. Køber man hele tiden et hus, der er dyrere eller lige så dyrt som det, man sælger, skal man ikke betale avanceskat før den dag, man forlader denne verden.

Forbedringer skal naturligvis kunne fratrækkes avancen. Køber man et hus til 2 mio. kr., forbedrer det for 1 og sælger det for 3,5, skal man betale skat af 3,5 (salgsværdi) minus 1 (forbedringer) minus 2 (købspris), dvs. 500.000 kr., svarende til 150.000 kr. hvis avanceskatten sættes til 30 pct. Har man selv udført forbedringerne, eller fået dem udført sort, er der intet fradrag. Det tilskynder i høj grad til at lade professionelle håndværkere udføre forbedringerne – med regning og moms.

Det bør være den autoriserede håndværker, der registrerer forbedringerne på ejendommen hos Skat. Det minder om den registrering, skatteyderen i dag foretager for at få håndværkerfradrag. Men ved at lade håndværkeren foretage registreringen, sikres det, at (fradragsberettigede) forbedringer og (ikke-fradragsberettiget) vedligeholdelse ikke sammenblandes. Registreringens troværdighed vil ydermere styrkes af, at håndværkeren ved bevidste fejlangivelser kan tilkendes en bøde/få frataget licensen, mens privates fejlagtige angivelser sjældent udløser andet end krav om korrektion.

Hver borger skal altså have en boligskattekonto hos Skat, hvor alle køb, salg og forbedringer registreres. Købes et hus sammen med en eller flere andre, indgår køb, salg og forbedringer naturligvis kun med den forholdsmæssige andel. Forlader man ejerboligmarkedet i nogle år, enten for at flytte ind i en lejebolig eller for at arbejde i udlandet, betales avanceskat ved salg af ejerboligen, men skatten refunderes (helt eller delvist) ved nyerhvervelsen af en ejerbolig.

Umiddelbart kan forslaget lyde kompliceret, fordi det er nødvendigt at registrere en masse oplysninger. Men det skal der også ved offentlige ejendomsvurderinger, selv om boligejeren aldrig ser de tal, der ligger til grund for vurderingen. Alle de informationer, der bruges ved beregning af avanceskatten, er imidlertid velkendte for boligejeren og baseret på objektive tal for handelspris og omkostninger ved forbedringer. Ejendomsværdiskatten er derimod baseret på ”black box”-tal, som ingen boligejere ser, som hverken kan gennemskues eller forklares, og som i øvrigt historisk har vist sig helt misvisende. Lad retfærdighed og enkelthed endelig spille en rolle i boligbeskatningen. ■

 

Ejendomsværdiskatten er derimod baseret på ”black box”-tal, som ingen boligejere ser, som hverken kan gennemskues eller forklares, og som i øvrigt historisk har vist sig helt misvisende
_______

 

Robert Spliid (f. 1956) er ph.d. og cand. polit., tidligere skribent på Børsen, mangeårig bankmand og ekstern lektor på CBS. ILLUSTRATION: Bygningsfacader på Nørrebro i København. [FOTO: Fred Romero/ Flickr.]