Boligøkonom Mikkel Høegh: Kære politikere. Hvad med at indføre et boligskattesystem, som faktisk fungerer?

01.07.2021

Der har været høj fart på boligmarkedet i en rum tid, og det har gjort et politisk indgreb aktuelt. Men det virkelige problem på boligmarkedet er vores dysfunktionelle ejendomsskattesystem, som adskillige regeringer og skatteministre har forsøgt at fixe uden succes. Lad os beskatte boligers handelsværdier og droppe fokus på usikre ejendomsvurderinger. Det vil gøre systemet mere retfærdigt, transparent og ikke mindst langt mere operationelt.

RÆSONS KOMMENTARSERIE og udvalgte podcastserier er gratis. Det er muligt at lave dette indhold gratis, takket være vores abonnenter: RÆSON er totalt uafhængigt og modtager ingen støtte. Et årsabonnement koster blot 250 kr./200 for studerende og pensionister (inkl. 4 trykte magasiner sendt med posten, nye betalingsartikler hver uge, rabatter, fordele og fribilletter) – klik her

Kommentar af Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank

En lektie, der ret tidligt bundfældede sig, da jeg for alt for mange år siden var førsteårs økonomistuderende, var, at man ikke skal smide gode penge efter dårlige. Bare fordi man har brugt mange penge på et projekt, er det ikke et godt argument for at bruge flere, hvis projektet er dårligt.

Den lektie, kunne jeg godt tænke mig, bundfældede sig noget mere hos vores politikere i forhold til de famøse ejendomsvurderinger, som er på vej. Skatteministeren har lovet, at 50.000 danskere får en vurdering i år. Det er ikke ret mange. Resten vil opleve at få en vurdering tilsendt løbende, og flere vil endda først få en vurdering, efter den nye skattereform i 2024 er trådt i kraft.

Herudover må man forstå, at det er dem med de boliger, der er vanskelige at vurdere, der skal vente længe. Det er så åbenbart de fleste. Den lader vi lige stå et øjeblik.

Derfor er systemet med ejendomsvurderinger i krise
I dag, og også fremadrettet efter 2024-reformen, betaler vi to former for ejendomsskat: 1) dels betaler vi en ejendomsværdiskat af hele ejendommen, og 2) dels betaler vi en ejendomsskat af grundværdien. Den sidste skat er også kendt som grundskylden.

I økonomiske termer siger vi, at skatter forvrider, fordi de regulerer forbrugernes valg. Det vil man gerne undgå, medmindre man vil regulere brugen af goder, der medfører negative eksternaliteter såsom rygning, CO2-udslip mv. 

 

Når man vil beskatte grunde i Danmark, skal man vurdere, hvad grundene VILLE være blevet handlet til, hvis der ellers blev handlet med dem – og det er en umulighed
_______

 

Grundskylden er egentlig en smuk skat, fordi den ikke forvrider. Det skyldes, at udbuddet af jord ikke påvirkes af grundskylden. Ser vi bort fra erosion og muligheden for intervention af fremmede magter, så er mængden af jord i Danmark en fast mængde. Det betyder, at beskatter man jord, påvirkes udbuddet af mængden ikke. Det er kun prisen på jord, der påvirkes. Alt i alt perfekt i forhold til andre skatter – hvilket taler for, at man bør beskatte jord.

Problemet ved at beskatte jord er imidlertid, at vi ikke kan finde ud af det, fordi vi ikke kan finde ud af at vurdere værdien af jord.

Mængden af jord er, som lige beskrevet, fast. Så når et område er bebygget, er der ikke længere grunde i dét område, som man kan handle med i almindelig frihandel. Faktisk er der så lille en handel med grunde i Danmark, at det ikke giver statistisk mening at lave statistik over udviklingen i grundpriserne.

Derfor ved ingen, hvordan priserne på grunde udvikler sig på tværs af hele landet. Dvs. når man vil beskatte grunde i Danmark, skal man vurdere, hvad grundene VILLE være blevet handlet til, hvis der ellers blev handlet med dem – og det er en umulighed.

Det problem bliver ikke løst af, at vi hælder flere penge i projektet.

At beskatte grunde er ganske enkelt en umulig opgave at løse, når man ikke har nogen reference til almindelig frihandel. De steder, hvor bebyggelsen er høj, kan man ikke købe hus og jord hver for sig. Dermed kan man heller ikke se af prisen, hvad der er grundværdi, og hvad der er bygningens værdi. En vurdering er og bliver en vurdering, og har man ikke noget anker i form af en reference til en almindelig, fri handel, så risikerer man at gå helt skævt.

Der findes en lang række underholdningsprogrammer, hvor en del af underholdningen netop er, hvor skævt professionelle ejendomsmæglere vurderer faktisk handlede priser. I min optik er vores boligskattesystem dog al for alvorligt et emne til, at man blot kan betragte det som underholdning.

 

Det smukke ved at beskatte handelsværdien er desuden, at sådan en skat vil være konjunktur-modløbende og dermed automatisk skyde boligbobler ned
_______

 

Sådan løser vi problemet og sparer penge samtidig
Når vi nu ikke kan finde ud af at vurdere grundes værdi og beskatte dem derefter, må vi gøre noget andet. Dette andet kan være at skrotte det gamle system og beskatte handelsværdien af en ejendom i stedet for. Den værdi, en ejendom har, er nemlig dén værdi, ejendommen faktisk kan sælges til – og ikke hvad man tror, den kan sælges til.

En sådan skat baseret på handelsværdien vil opfylde alle kriterier for god skattepolitik, idet skatten er enkel, transparent og nem at administrere. Borgerne vil kunne beregne deres skat og se, hvor stor skatten er, mange år frem. Det betyder, at ingen vil blive beskattet ud af deres boliger.
Niveau og satser mv. kan man bestemme politisk, så et skattesystem baseret på handelsværdienerne behøver altså heller ikke at koste statskassen provenu.

Det smukke ved at beskatte handelsværdien er desuden, at sådan en skat vil være konjunktur-modløbende og dermed automatisk skyde boligbobler ned. Det skyldes, at en højere handelsværdi på ejendommen vil give en højere skat, og derfor vil en køber være tilbageholdende med at byde en ejendom op i pris.

Man kunne eksempelvis starte med at beskatte boligejerne med 0,55 pct. af boligens handelsværdi. Satsen er ikke så vigtig; den skal blot kalibreres, så pengene passer efter hensigten om en uændret boligskat, som politikerne lovede de nuværende boligejere for nogle år siden.
Der vil, ganske som i dag, kunne indføres en progression med en højere sats, når man fx kommer over en vis beløbsgrænse. Grænsen kunne være 6 millioner kroner, hvor man betaler 1,4 pct. af dén del af handelsprisen, der ligger over seks millioner. 

 

Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til – og det tilsvarende gælder for en grund. Så lad os beskatte efter handelsværdien
_______

 

Dyre systemer kan skrottes
De såkaldte forsigtighedsprincipper, der i øjeblikket gør det kommende system komplekst, kan lægges i graven, hvis vi indfører en skat baseret på handelsværdien af ejendomme. Det samme kan den personlige skatterabat. Det dyrt udviklede ejendomssystem med offentlige ejendomsvurderinger, der allerede er droppet for erhverv og andelsboliger, kan ligeledes skrottes, så vi bliver fri for at kaste gode penge efter dårlige penge.

Skatteprovenuet kan fremtidssikres ved, at man fremskriver den årlige skattebetaling for eksisterende boligejere med nettoprisindekset – eller de gennemsnitlige boligpriser for den sags skyld. Handelsprisen skal man selvangive. Det vil i de årlige kontroller af selvangivelsen være meget nemt at spotte for SKAT, hvis en ejendom i et attraktivt område pludselig har skiftet hænder til en pris, der synes langt fra markedsprisen.

Jeg har derfor mere end vanskeligt ved at se, hvorfor boligejerne, SKAT, ejendomsmæglere og andre interessenter i boligmarkedet ikke skulle synes, det var interessant at få et transparent, billigt og velfungerende skattesystem, der vil kunne lægge en dæmper på kraftigt stigende boligpriser, når de opstår og omvendt give lempelser i krisetider, når ejendomme har begrænset omsættelighed.

Den sande værdi af en ejendom er den, som ejendommen kan handles til – og det tilsvarende gælder for en grund. Så lad os beskatte efter handelsværdien. Desuden vil sådan et boligskattesystem blive meget mere gennemsigtigt for den enkelte, fordi en køber vil kunne udregne boligskatten på bagsiden af salgsopstillingen. ■

 

Jeg har mere end vanskeligt ved at se, hvorfor boligejerne, SKAT, ejendomsmæglere og andre interessenter i boligmarkedet ikke skulle synes, det var interessant at få et transparent, billigt og velfungerende skattesystem
_______

 

Mikkel Høegh (f. 1977) er Jyske Banks boligøkonom, afdelingsdirektør i Jyske Banks realkreditinstitut. Uddannet cand.oecon og har bl.a. arbejdet i Skatteministeriet, Realkreditrådet, Danske Bank og Tænketanken Europa. Har undervist i en række fag som Empirisk Økonomi, Teoretisk Statistik, International Finansiering, Boligøkonomi, Mikro- og Makroøkonomi ved en række læreanstalter såsom CBS, SDU mv. ILLUSTRATION: Hellerup, København [FOTO: Bax Lindhardt/Ritzau Scanpix]