06.07.2011

„De danske banker er så ramponerede, at de ikke længere kan låne penge til en fornuftig rente‟, siger redaktør på Jyllands-Posten Lars Nielsen i et stort interview med RÆSON. Han fortsætter: „Er vi på vej mod et double dip? Nej, vi er midt i det, det er i gang. Den finansielle nedsmeltning er en realitet.‟

Interview af RÆSONs chefredaktion

FORTRÆNGNINGEN. Skal man forstå situationen på boligmarkedet, er man nødt til at spørge dem, der er gamle nok til at huske den seneste krise i slutningen af 1980’erne/begyndelsen af 1990’erne. Siger redaktør på Jyllands-Posten Lars Nielsen, og forklarer: „Hvorfor? Fordi alle andre er i en fortræningsproces, som er uden sidestykke. Hvad angår boligmarkedet – og aktiemarkedet i øvrigt – er det vigtigt, at få det helt ned på jorden. Altså hvad er tingene egentlig værd.‟
       Han fortæller: „Jeg brugte ordet „boligboble‟ første gang i 2004, og blev svinet til. Jeg gentog det i 2005, og blev grinet af. Fair nok, det er en del af mit job jo! Men hvorfor gjorde jeg det? Jo, det skyldes, at min realkreditpusher [realkreditrådgiver, red.] kom forbi – på min opfordring – for at vurdere vores hus. Han er en fin og reel fyr, der faktisk kan huske den seneste boligkrise. Da han fortalte, hvor meget vores hus var værd, kom der en spontan latter fra min kone og så lød det: „Det kan du da ikke mene‟. Beløbet var så højt, at vi ikke selv ville betale det under nogen omstændigheder, og for en førstegangskøber ville bruttoydelsen være ganske høj. Så høj at vi, der har fornuftige indkomster ville blive tvunget til at disponere vores økonomi og forbrug på en helt anden måde: Vi ville nærmest ikke have råd til at bo i vores eget hus! Da jeg spurgte ham, om han selv ville give det beløb, han havde vurderet mit hus til, blev der påfaldende tavst. Jeg insisterede, og så kom det. „Nej det ville jeg nok ikke, men vores modeller siger, det er o.k.‟ „Modellen‟ var et regneark, der „tog højde‟ for – ja, nærmest alt! Da var det, jeg tænkte: Den er sgu helt gal!‟

AKTIEMARKEDET ER PUMPET OP
RÆSON: D.14/6 skrev du på baggrund af faldene i C20-indekset, problemerne i USA m.v.: „Aktiemarkedet er på vej ind i en nedtur‟. Vurderer du, at der er en reel risiko for et „double dip‟ – altså en ny reel recessionsperiode, i stedet for at vi ‚bare‛ befinder os i en periode med et skuffende langsomt opsving?
LARS NIELSEN: Det danske aktiemarked bliver i dag primært holdt oppe af tre ting:
      1. Den ekstremt lave korte rente. Altså: Hvis du kun kan få 1 procent eller 1,5 eller noget, der ligner i rente, er du mere motiveret for at prøve lykken på aktiemarkedet.
      2. Danskernes ukritiske holdning til aktieinvestering. Flere undersøgelser viser, at danskere primært køber danske aktier. Indstillingen er sympatisk, hvis aktieinvestering var et sponsorat. Men det er det ikke. Det er en investering.
      3. Bankerne har solgt os en model, som mange er hoppet på. Den har sin rod i de tidligere fradragsregler og er målrettet de vellønnede danskere – altså danskere, der betaler topskat. De kan belåne den såkaldte friværdi i boligen og købe aktier for den. Modellen blev powersolgt før den seneste skattereform.
      Fradragsværdien var 60 pct., så hvis man kunne hive 100.000 kr. ud af huset i friværdi, kunne man investere for 250.000 kr. I dag er værdien af fradragsretten for topskatteydere faldet til 50 pct., og vil man indsætte for mere end 100.000 kr., skal man indsætte dem på en livrente, der er et helt igennem uigennemskueligt produkt.
      Men skaden er sket. Mange boligejere har via den friværdi, de ikke har længere, investeret for halvanden gange så meget i aktier, som de ellers ville være i stand til. Er de følsomme over for prisfald på ejendoms- og aktiemarkedet? Det tror jeg nok.
      For fradragsreglerne alene har pumpet aktiemarkedet op.
      Er vi på vej mod et double dip? Nej, vi er midt i det, det er i gang.
      Skal vi se ud over vore egne grænsebomme, ser det mørkt ud. Det amerikanske budgetunderskud er så voldsomt, at det ikke kan finansieres af amerikanerne selv. Underskuddet skal bl.a. finansieres af kinesiske investorer. Men i Kina er der p.t. over 60 millioner usolgte boliger, og nu taler man åbent om en boligboble også der. Brister den, ser det grimt ud.
      Aktierne bliver i dag bla. solgt ud fra en præmis om, at der er skåret ind til benet, og at virksomhederne er klar til at udnytte det opsving, der „kommer.‟ Hvad nu hvis det ikke kommer? Jeg tror ikke på et opsving de næste et til to år.

EN CHOKERENDE BESLUTNING HOS REALKREDIT DANMARK
RÆSON: Du skriver, „Vi er midt i noget, der ligner en finansiel nedsmeltning. Det er der ingen tvivl om‟ (1/7 2011). Hvad mener du? Du diskuterer i samme artikel „Realkredit Danmarks besynderlige beslutning om at opgive samarbejdet med ratingbureauet, Moody’s, fordi man var utilfreds med sin rating [den karakter, Moody’s og andre ratingbureauer giver finansielle institutioner, lande m.v., red.]‟ og skriver, „BRFkredits selvdestruktive strategi er ved at lykkes!‟. Hvad er det, der får de internationale markeder til at tvivle på de danske realkreditinstitutioner?
LARS NIELSEN: Den finansielle nedsmeltning er en realitet. De danske banker er så ramponerede, at de ikke kan låne penge længere til en fornuftig rente. Det er slemt nok i sig selv. Værre er det faktisk, at de danske realkreditobligationer nu bliver ratet så lavt, at de reelt er svære at sælge ikke kun i udlandet, men også herhjemme. Eksempelvis anbefaler Jyske Bank investorer at sælge realkreditobligationer og i stedet købe statspapirer. Senest er ratingen af BRFkredit blevet så lav, at instituttet reelt ikke kan udstede nye obligationer. Samtidig har det Danske Bank-ejede Realkredit Danmark efter en for instituttet skuffende, men for de flest andre forståelig nedjustering af selskabets obligationer, afbrudt samarbejdet med Moody’s, som har forestået denne nedjustering. Beslutningen om ikke at lade sig vurdere længere af et internationalt ratingbureau er set herfra chokerende og har vakt opmærksomhed i udlandet. Den er ikke fatal på kort sigt, men med til at sætte fokus på, at det danske realkreditsystem er under pres. Altså hvem tør investere i nogle værdipapirer, som udstederen ikke tør lade vurdere af en uvildig instans? Udenlandske investorer vil tænke: „There is somethting rotten in Denmark.‟ Dette kan man næppe fortænke dem i. Ifølge Nationalbanken kan et fald i ejendomspriserne på 10 pct. udløse et krav om 100 mia. kr. i ekstra sikkerhed for særligt dækkede obligationer.

BOLIGMARKEDET: STORE TAB FORUDE
RÆSON: D.17/6 erklærede din overskrift kort og godt: „Boligmarkedet er krakket‟ og du spørger: „Hvordan opgør man egentlig den af et aktiv, som man ikke kan sælge, men kun belåne – altså hvis der stadig er friværdi? Det kan man faktisk ikke‟. Men boligpriserne ER jo faldet ganske markant fra deres toppunkt – så hvor stor en justering mener du, vi har til gode?
LARS NIELSEN: Hvad angår prisnedsættelser har vi en del til gode. Det er umuligt at sætte procenter på prisnedsættelserne, men de kommer. Et gennemsnitligt hus i et gennemsnitligt område skal altså ikke koste mere end, hvad to gennemsnitsindtægter (lærer/sygeplejerske/politimand) kan rumme i et budgettet. Dertil kommer, at de bør indtænke, at en af dem kan blive arbejdsløs. Jeg tror selv på prisfald eller rettere det, jeg vil betegne som „naturlige tilpasninger‟ i omegnen af 10-20 pct. eller mere i visse dele af Danmark. Bemærk, at det flere steder i landet er umuligt at sælge boliger, uanset hvor billige de er. Der er ca. 10.000 boliger til salg for under 1 mio. kr., og de kan ikke sælges. Dertil kommer, at der er så mange boliger til salg (over 85.000 boligemner), at det vil tage over to år at få ryddet ud i lageret. Mange boliger vil derfor alene på grund af det ekstreme udbud kun kunne sælges med store tab. Nogle vil slet ikke kunne sælges.

KØBERNE BØR VENTE
RÆSON: Du skriver i artiklen, at danskerne stadig søger mod storbyerne, hvad priserne vil reflektere. Betyder det, at boligejerne i fx København og Aarhus kan føle sig nogenlunde trygge ved de priser, deres boliger idag står til?
LARS NIELSEN: Alle undersøgelser viser, og det bekræftes af tendenser i udlandet, at folk søger mod metropolerne – ikke mindst i krisetider. Liebhaveri – altså drømmen om udsigt til en eng, en skov en dam med løvfrøer (alt tæller her!) er kun attraktivt, når økonomien boomer. Drømmen om kontakt til naturen er ikke bestemt af idealisme, men af konjunkturerne.
      Betyder det så, at ejendomme i de mest attraktive metropoler som København og Aarhus automatisk bliver solgt? Nej. Der vil naturligvis altid være folk, der uanset samfundsudviklingen og de økonomiske konjunkturer køber fast ejendom. De har pengene på forhånd (og det forklarer Jan Fogs bilvalg). Men dem er der ikke specielt mange af, så huse, der ligger MELLEM det gennemsnitlige og liebhaveri er svære at sælge. Det kan være et fornuftigt parcelhus med gule mursten i en forstad til enten København eller Aarhus. Der er måske udsigt til vand eller noget, der ligner. I et akut anfald af optimisme i forbindelse med en aktieoptur eller gode konjunkturer, vælger ejerne at „opdatere‟ deres „næsten-liebhaveri'‟ med en „spansk dørløsning‟ (den med buerne). De har måske investeret et millionbeløb i denne opdatering, men de kan ikke sælge. De skal indstille sig på at tage hele tabet for deres „opdatering‟. Og her taler vi om „bedsteborgerne‟, der kommer til at styrtbløde økonomisk.
      Hvad angår almindelige ejerlejligheder og parcelhuse i København og Aarhus, er prisen sådan set ikke interessant. Den type boliger købes på nettoydelsen og er dermed ekstremt følsom over for de rentestigninger, som kommer. Derfor: Boligsælgere i de to områder skal tænke sig om. Er de i tvivl, så sælg, INDEN renten stiger. For potentielle boligkøbere: Vent: Det bliver billigere!

KRAKKET PÅ BOLIGMARKEDET ER IKKE EN REFLEKSION AF KONJUNKTURERNE – MEN OMVENDT
RÆSON: Du fortsætter: „Jeg giver ikke en øre for de statistikker og opgørelser, der regelmæssigt sendes ud af ejendomsmæglerkæder og andre lige så desperate aktører på markedet. […] De vil så gerne tale markedet op, men det kan de ikke.‟ Vil svaret fra disse aktører ikke være, at verden og Danmark stadig er inde i en lavvækstperiode – og at dette reflekteres i bankernes tilbageholdenhed og generel afmatning? Altså: At boligmarkedets problemer er en refleksion af konjunkturerne, og at det vil blive trukket frem igen når væksten for alvor vender
tilbage?
LARS NIELSEN: Jeg hører konstant, at vi ikke er inde i en recession. Jo, vismænd, uafhængige økonomer og danskere, der ikke kan sælge deres bolig eller bliver afskediget synes, at det ikke går helt godt. Men vi ER i recession, og denne skyldes primært boligmarkedet. Det begyndte i USA med subprimelånene. Den krise bredte sig, og i dag mærker vi den selv. Vi har ikke subprimelån, men nogle der ligner. Vi har kombinationen af afdragsfrihed og annuitetslån. Det sidste betyder, at man ikke afdrager ret meget de første fem år og dermed eksponerer sig alvorligt mod eventuelle prisfald på ejendomsmarkedet. Så krakket på boligmarkedet er ikke en refleksion af konjunkturerne, men omvendt. Med andre ord skal der styr på boligmarkedet, før vi kan forvente økonomisk fremgang.

NEJ, POLITIKERNE KAN IKKE REDDE BOLIGMARKEDET
RÆSON: Samtidig med, at du peger på boligmarkedets problemer opfordrer du politikerne til at lade det ‚være lidt i fred i de kommende år‛ og understreger: „De mange udmeldinger om øget boligskat, begrænsning af lånemuligheder og så meget andet er gift for et i forvejen nervøst marked.‟ Er man dermed ikke bare i gang med at gøre markedet ENDNU skrøbeligere på sigt? Og er den eksisterende nervøsitet på markedet ikke et udtryk for, at aktørerne godt VED at reformerne (fx højere boligskat) kommer, før eller siden, på trods af politikernes forsikringer om det modsatte?
LARS NIELSEN: Det er en udbredt misforståelse, at bolighandel, som næsten altid er den største økonomiske beslutning, man træffer i et helt liv, er resultatet af nøgterne og grundige overvejelser. Det er kun delvist rigtigt. Jeg har set bolighandler falde på grund af uenighed om Rhododendron-buske, farven på gavlbrædderne, eller at den stige, der hængte i garagen, ikke fulgte med! Bolighandel er ekstremt psykologisk betonet.
      Det forstår politikerne ikke. Boligmarkedet har altid været en ubekymret tumleplads for politiske holdninger. Boligmarkedet tør politikerne godt mene noget om, men de tør ikke i det politiske miljø – eller mangel på samme – der er i dag, træffe beslutninger om det. Politikerne tror, at deres udtalelser er gratis, men det er de ikke.
      Boligsælgerne har et alvorligt problem i øjeblikket, fordi de ikke kan sælge. Men boligkøberne har også et problem. Rådet fra deres nærmeste familie, diverse eksperter er, at de skal vente, for priserne skal længere ned. Politikerne taler om for eller imod en forhøjelse af ejendomsskatten, som – og nu må vi være ærlige – er meget lav herhjemme. De taler også om, at afdragsfriheden skal fjernes.
      At man taler om stramninger på et tidspunkt, hvor markedet er krakket, er absurd. Ejendomsskatten fylder stort set intet i overvejelserne om boligkøb og en fjernelse af afdragsfriheden vil kun gøre situationen værre. Og det var jo ikke boligejerne, der fandt på midt i en buldrende højkonjunktur med stigende boligpriser og historisk attraktive muligheder for boligejerne at gøre det endnu mere attraktivt.
Det værste er nærmest, at der er politikere, der vil „garantere‟, at boligejerne ikke „rammes‟ efter at valg. Come on! Den tror vi altså ikke på! Bare se på efterlønnen.
      Det bedste, politikerne kan gøre, er IKKE at vedtage noget som helst og lade boligmarkedet være i fred. Men i det politiske univers er det åbenbart vigtigt at vise handlekraft. Og det hænger ikke så godt sammen med, at politikerne reelt er magtesløse. De kan intet gøre – altså andet end holde kæft!
      Da den seneste boligkrise var på sit højeste, var renten høj – i visse tilfælde talte vi om en effektiv rente på ca. 20 pct. Efter skattereformen og kartoffelkuren krakkede boligmarkedet. Politikerne fik skubbet det i gang med stor hjælp af de internationale konjunkturer. De gav mulighed for at gå fra mixlån, som man afdragede pænt på, til annuitetslån, som man ikke afdrager ret meget på de første fem år. Derudover blev løbetiden forlænget fra 20 til 30 år. Fair nok, men det, der virkelig reddede boligmarkedet, var et markant internationalt rentefald.
      Men hvad kan politikerne gøre nu? Renten er rekordlav, lånemulighederne er ubegrænsede (afdragsfrihed/løbetid). Reelt kan de ikke gøre noget som helst. Og det burde de vel indse! Men det gør de næppe, så længe vi befinder os i det, der desværre har udviklet sig til et kronisk valgkampforløb!

Foto: Nyhavn (Shutterstock)